Советы по покупке квартир на вторичном рынке видео инструкция

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

  • Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
  • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

  • Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

  • подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
  • количество собственников квартиры;
  • историю перехода прав собственности;
  • наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
  • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
  • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи жилья в собственность;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия;
  • решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

  • Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
  • Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Читайте также:
Насос НМШ 5-25 - применение видео инструкция

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • правоустанавливающие документы;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
  • согласие всех собственников на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга;
  • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Незаполненный чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

Частично заполненный чек-лист в карточке сделки в S2 CRM

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

  • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
  • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
  • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
  • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
  • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
  • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
  • в тексте не должно быть помарок и пятен;
  • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

  • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Читайте также:
Натяжение ремня ГРМ Ваз 2109 видео инструкция

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Фото: fizkes/shutterstock

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Фото:скриншот сайта Росреестра

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Фото:скриншот сайта Росреестра

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Читайте также:
Как часто менять штатные ксеноновые лампы D2S? видео инструкция

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Фото:скриншот сайта Росреестра

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Читайте также:
Простой способ получить права на лодку видео инструкция

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Как правильно купить квартиру

После того как вы поняли, что пришло время обзавестись жильем, возникает масса вопросов: где выбрать, как купить квартиру, как правильно оформить все документы и не переплатить. Собрали в одном материале полезные советы по теме.

Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы

Приобрести жилье можно по-разному: заплатив сразу всю сумму, оформив ипотеку в банке или рассрочку у застройщика, вложившись в строительство на этапе котлована.

Рассмотрим основные варианты.

  • Готовое жилье за наличные

Самый простой способ с юридической точки зрения. Вы выбираете подходящее жилье, заключаете договор с продавцом, передаете деньги и оформляете смену собственника в Росреестре. Передать деньги можно через специальный счет или открытие банковской ячейки .

  • Ипотека на вторичку или новостройку

Самый распространенный вариант – приобретение жилья в кредит. Вы подбираете объект самостоятельно или с риэлтором, рассматриваете выгодные программы кредитования , подаете заявку и, если все идет по плану, выходите на сделку. Заемщики выплачивают стоимость жилья от 3 до 30 лет, часть ежемесячного взноса составляют проценты. Для подачи заявки нужен будет первоначальный взнос – от 10%.

  • Рассрочка на строящееся или сданное жилище

Рассрочку чаще предлагают застройщики: покупатель вносит первую часть средств – от 10% до 50%, а остальное – либо единовременным взносом перед завершением срока договора, либо равными долями в указанные даты. Ключевые отличия от ипотеки – срок договора рассрочки обычно до 3 лет, и не требуется такого большого пакета документов при оформлении.

  • Приобретение по договору долевого строительства в кредит или за наличные

Застройщик заключает договор долевого участия, приобретатель вносит средства на счет эскроу. После сдачи объекта застройщик получает деньги в банке, а дольщик – ордер на квартиру.

Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий

Если вы профессионально вкладываетесь в недвижимость, то для вас все этапы покупки жилья ясны и понятны. Но большинство людей приобретает жилье два-три раза в жизни, и каждый этап оформления превращается в отдельную историю. Сложную задачу решить проще, разделив ее на несколько простых.

  1. Желания. Составьте список требований к будущему жилью: первичка/вторичка, район, инфраструктура, удобства (нужны ли вам закрытый двор, своя парковка), высота потолков, балкон/лоджия, качество ремонта. Теперь вычеркните все необязательные пункты, чтобы не сужать поиск. На этом этапе уже можно посмотреть предложения на сайте объявлений, чтобы сориентироваться в ценах и рассчитать первоначальный взнос.
  2. Возможности. Прикиньте годовые доходы семьи, вычтите расходы, включив все платежи – коммунальные услуги, кредиты , плату за образование (ВУЗы, кружки, онлайн-курсы), затраты на еду и одежду + дополнительные расходы на праздники, смену техники.
  3. Первоначальный взнос. Подумайте, какую сумму вам комфортно и выгодно внести в качестве первоначального взноса. Чем больше взнос, тем меньше тело кредита (основная сумма займа), а от него зависит период кредитования и ежемесячный платеж.
  4. Предложения на рынке. После того как вы сформулировали желания, проанализировали возможности, рассчитали первоначальный взнос, исследуйте рынок жилья. Выберите пять оптимальных вариантов.
  5. Осмотр жилья. Лучше ехать на осмотр с независимым специалистом. Обратите внимание на состояние дома, подъезда, придомовой территории, поговорите с соседями. В некоторых случаях разумнее купить не самый бюджетный вариант, если при этом вы сможете сразу въехать и жить без дополнительных трат.
  6. Изучение документов и истории продаж. Если объект постоянно переходит из рук в руки, возможно, есть какой-то скрытый изъян: странные соседи, неремонтируемые коммуникации. Безопасность сделки помогут оценить юристы.
  7. Торг. Насторожить должна слишком низкая цена, но и переплачивать не нужно. Предложите продавцу свою цену: некоторые устанавливают стоимость с учетом скидки, которую может попросить покупатель.
  8. Оформление сделки. Нужно заключить договор купли-продажи у нотариуса, подписать акт приема-передачи и подать документы на регистрацию прав в Росреестр.

Используйте удобный калькулятор Совкомбанка для расчета первоначального взноса.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм рынкe, чтoбы нe обманули

Вторичное жилье на рынке не теряет популярности: за те же деньги можно купить жилье большей площади, в любимом районе с развитой инфраструктурой. Вторичку выбирают любители старого фонда, например сталинок, а также те, кому нужен готовый ремонт и иногда даже мебель.

Безопасное оформление сделки при покупке на вторичном рынке – еще более важный вопрос. Можно обратиться к юристу или в риэлторское агентство, а можно провести сделку по приобретению жилья на вторичном рынке самостоятельно.

  1. Попросите копии договора купли-продажи, документы о дарении или наследовании, проверьте срок действия доверенности (если есть), заверение у нотариуса. Всю историю объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН . Услугу может заказать продавец по вашей просьбе или нотариус.
  2. Наведите справки о собственнике. От сделки стоит отказаться, если продавец признан судом недееспособным. Информация о дееспособности конфиденциальна, но проверку может провести нотариус .
  3. Проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг.
  4. Запросите согласие супруга/супруги, если квартира приобретена в браке.
  5. Уточните, получено ли согласие других собственников при выкупе доли.
  6. Заключите авансовый договор – это обезопасит вас в случае, если сделка не состоится по инициативе продавца или при выявлении технических неполадок объекта.
  7. Переводите деньги через банковский счет – это надежнее, чем передавать наличные из рук в руки.
  8. Обговорите сроки выписки и выезда жильцов, вывоза мебели. Лучше, чтобы все зарегистрированные выписались до момента сделки.
Риски при покупке и продаже квартиры

Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инструкция

Пройти все этапы сделки самостоятельно без риэлторов можно, главное набраться терпения и действовать внимательно.

Предлагаем пошаговую инструкцию для самостоятельных.

Шаг 1 – выберите оптимальное время для покупки. Осенью и весной рынок более оживлен. Многие выставляют лоты на продажу в сентябре-ноябре, чтобы до новогодних каникул закрыть сделку.

Шаг 2 – составьте список из трех вариантов, которые удовлетворяют основным запросам. После осмотра вы сориентируетесь на практике, какая планировка вам подходит, обсудите сроки сделки, поторгуетесь.

Читайте также:
Замена штурманских ламп Хюндай Элантра видео инструкция

Шаг 3 – договорившись с продавцом о цене, внесите задаток и зафиксируйте намерения с помощью договора задатка, заверенного у нотариуса.

Шаг 4 – подайте заявку на ипотеку.

На сайте Совкомбанка есть удобные инструменты для выбора подходящей программы ипотеки и подачи заявки!

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Шаг 5 – соберите пакет документов. В него входят:

  • пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
  • пpaвoycтaнaвливaющие дoкyмeнты нa oбъeкт;
  • заявление нa peгиcтpaцию дoгoвopa;
  • квитaнция oб oплaтe гocпoшлины;
  • paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти;
  • выписка из EГРH;
  • тexпacпopт;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая, что квартира свободна от прописки, или указывающая, сколько человек зарегистрировано на настоящий момент;
  • cпpaвка из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии.

Шаг 6 – назначьте дату сделки у нотариуса. Он попросит заранее предоставить документы для подготовки договора. Документ должен включать:

  • адрес объекта,
  • описание согласно техпаспорту,
  • цену,
  • информацию о продавце и покупателе,
  • детали передачи права, оплаты, выселения.

Шаг 7 – оформите сделку. Участники приходят в назначенное время и подписывают бумаги в присутствии нотариуса.

Шаг 8 – передайте деньги (лично в банке, переводом на счет или иным способом).

Шаг 9 – зарегистрируйте пpaвo coбcтвeннocти в MФЦ или Pocpeecтpе (процесс занимает три месяца).

Шаг 10 – переезжайте в новую квартиру.

Пошлину (2000 руб.) оплачивает покупатель, услуги нотариуса (процент от стоимости жилья) по договоренности можно оплатить пополам.

Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe

Преимущества нового жилья очевидны. Мы собрали список советов, как подобрать и оформить жилье в новостройке:

  • co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa,
  • c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в cдaннoм дoмe,
  • с помощью ипотеки с господдержкой .

Что проверить при оформлении договора ДДУ:

  • yчpeдитeльныe докумeнты застройщика,
  • ИHH и ОГРН,
  • финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть,
  • бyxгaлтepcкиe бaлaнcы,
  • зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд;
  • paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo,
  • докумeнты нa yчacтoк, гдe вeдeтcя cтpoйкa,
  • пpoeктную дeклapaцию,
  • paзpeшeние нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям.

Некоторые застройщики выкладывают документы в свободный доступ, указывают на сайте или в сервисах по подбору жилья информацию о построенных объектах. Если стоимость заметно ниже аналогичных предложений на рынке, это повод задуматься.

Стоит ли покупaть квapтиpы нa тopгax

Квартиру выставляют на торги по разным причинам: заемщик не может выполнять обязательства по ипотеке, владелец жилья (частное лицо или компания) объявлены банкротами.

Стартовая стоимость жилья на торгах часто ниже аналогичных предложений на 10-15%.

Какие есть риски:

  • cyдeбный иск от бывшeгo coбcтвeнникa;
  • долги за коммунальные услуги;
  • трудности c выпиской жильцов (зарегистрирован несовершеннолетний);
  • скрытое обременение (жилье сдано в аренду бывшим владельцем).

Если решили купить жилье с торгов, обратитесь к юристу для сопровождения сделки и проверки всех нюансов.

Кaк купить квapтиpу в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм

Покупка жилья в собственном городе – непростое дело, а в другом городе решать юридические вопросы и встречаться за вас с нотариусом может профессионал по доверенности. Личное присутствие потребуется только для осмотра объекта на этапе выбора.

Надеемся, наш материал помог разобраться в том, как правильно выбрать жилье, удобный вариант оплаты и оформить бумаги.

Как выбрать квартиру
на вторичном рынке

Покупка недвижимости — ответственный шаг,
требующий внимательного изучения всех нюансов:
от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи.
Расскажем, на что обратить внимание при подборе жилья
на вторичном рынке и как оформить ипотеку.

Как выбрать квартиру
на вторичном рынке

Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех нюансов: от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи. Расскажем, на что обратить внимание при подборе жилья на вторичном рынке и как оформить ипотеку.

Вторичный рынок — что это?

Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной».

Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведённые комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.

С чего начать выбор квартиры

Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте основные критерии выбора:

От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер и другие характеристики.

Изучите рынок недвижимости с помощью специализированных площадок: Циана, Яндекс Недвижимости, Авито и других.

Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.

Наиболее распространённые типы планировок:

– Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел.

– Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.

– Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату.

– Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об этом читайте в статье.

Наметьте бюджет, который вы готовы потратить на покупку жилья, исходя из ваших возможностей и рыночных цен на недвижимость.

Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные средства — ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило на поддержание приемлемого уровня жизни.

Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите к следующему шагу — выбору района.

Район проживания — на что обратить внимание?

Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже определён, если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на:

— транспортную доступность
Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов, их частоту, загруженность дорог в разное время суток.

— объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых магазинов в округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто парковочных мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок.

Читайте также:
Система навигации Audi A6 и Audi A7 2019 - 2020 год. видео инструкция

— экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района, проверьте, есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.

Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.

— Монолитный дом
Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство квартиры (подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция.

— Панельный дом
Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные до 2000 года, знакомы всем как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки, как правило, становится причиной высокий слышимости и теплопотери.

— Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой шумоизоляцией, но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.

При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории, оцените, какова влажность и шумоизоляция помещения.

Выберите квартиру

Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами риелтора или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и другие.

Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или душем)

Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее.

Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
— состояние проводки, работу выключателей и розеток
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок

Семь раз отмерь, один раз отрежь

Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем.

С какими ситуациями можно столкнуться:

— Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.

— Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.

— Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена.

О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, читайте в статье.

Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

Если накопленных средств на покупку вторичной квартиры недостаточно, воспользуйтесь ипотекой — целевым кредитом на покупку недвижимости. Банк ДОМ.РФ предлагает множество ипотечных программ, среди которых есть льготные — это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.

Для оформления ипотеки:
— ознакомьтесь с требованиями выбранной программы, убедитесь, что вы соответствуете им (например, возраст, стаж работы)
— воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать приблизительный размер ежемесячного платежа при выбранных условиях: стоимости недвижимости, сроке и сумме первоначального взноса (о том, как накопить на первоначальный взнос, писали в статье),
— заполните заявку на выдачу ипотечного кредита в Личном кабинете ипотеки и дождитесь предварительного решения, если каких-либо данных не будет хватать или что-то будет заполнено неправильно, с вами свяжется сотрудник Банка для уточнения деталей
— предоставьте документы по объекту недвижимости и получите одобрение Банка
— оформите ипотечную сделку

Подробнее с шагами можно ознакомиться в Памятке.

Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе. Подберите квартиру, подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам. Не пренебрегайте безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

С чего начать покупку вторичного жилья?

– С чего начать покупку квартиры на вторичном рынке?

Отвечает исполнительный директор «Квартирного бюро» Марина Иванова:

Покупку квартиры необходимо начинать с составления портрета своего идеального жилья. Решите, какая именно квартира вам необходима: сколько комнат, общий метраж, планировка, географическое расположение, престижность района, уровень ремонта. Это сэкономит много времени при выборе подходящего варианта. Для начала решите, хотите ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Если новостройка, то узнайте о планах развития района, о наличии и будущем строительстве необходимой бытовой и социальной инфраструктуры: парков, школ, детских садов, магазинов, парикмахерских и прочее.

Если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то узнайте как можно больше о самом доме: когда ожидается или был проведен капитальный ремонт, нет ли проблем с водой, отоплением, шумом. Пообщайтесь с соседями, поищите негативные отзывы в интернете. Учтите техническое состояние жилья. Каждая маленькая проблема потребует устранения, а, следовательно, и дополнительных денежных вложений. Кстати, можно уточнить у прежних хозяев их планы на мебель. Часто собственники многое оставляют, это можно или использовать, или продать.

Отвечает председатель «Союза защитников информации» Александр Бражников:

Мы берем ситуацию, когда Вы уже нашли себе квартиру и начинаете готовиться к ее покупке.

Первое, что необходимо сделать, — это решить, кто будет заниматься оформлением сделки и проверкой юридической чистоты квартиры. Это очень важно, так как компания по продаже недвижимости или риелтор, который Вам помогает в сделке, отвечает перед Вами только суммой своего заработка, то есть комиссией с продажи квартиры. Если окажется, что в квартире кто-то проживает, квартира в залоге, а при сделке это не было обнаружено, Вам придется доказывать в суде, что Вас обманули. В этой ситуации не факт, что Вы вернете свои деньги, кроме комиссии посредника.

Читайте также:
Удаление лишнего масла из АКПП Dodge видео инструкция

Проверка юридической чистоты квартиры — это не покупка телефона, а крупные инвестиции в Ваше будущее! Самый лучший практический совет: если у Вас есть деньги на покупку жилья, то все равно возьмите в банке (лучше государственном) деньги на ипотеку, хотя бы 300 тысяч рублей. Гарантирую, что банк проверит квартиру на юридическую чистоту лучше любого агентства недвижимости, так как он дает Вам деньги и планирует их вернуть, если Вы вдруг не сможете платить. В таком случае сделка проходит под контролем банка: все юридические документы и договоры проверяются, и, если что-то вызывает сомнение, Вам просто не дадут провести сделку. Ваши деньги не окажутся у мошенников. Если же все пройдет успешно, через месяц после сделки Вы сможете погасить кредит и закрыть ипотеку.

Если Вы планируете проводить проверку квартиры через агентство недвижимости, то перед тем, как заключить с ними договор, посмотрите отзывы на данную компанию, зайдите на сайты судов, забейте там данные выбранной Вами компании. Вдруг с ними уже судятся по поводу некачественно выполненной работы? Если же компания достойная и Вы в ней уверены, готовьтесь к сделке.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

Рынок жилой недвижимости давно стал благодатной почвой для желающих обогатиться за чужой счет. Для того чтобы не пополнить ряды бесславно обманутых, следует проявить максимальную осторожность. Осматривая будущее жилье, следует обратить внимание не только на интерьер, но и на состояние коммуникаций. Они, во-первых, должны быть исправны, а во-вторых – соответствовать технической документации. В противном случае не исключены споры с управляющей компанией и жилищной инспекцией, грозящие штрафом или затратами на восстановление имущества в первоначальное состояние. Нелишним будет проверить платежки за последние три года. Так покупатель сможет не только получить представление о своих будущих расходах, но и удостовериться, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, можно по выписке из домовой книги. Не проявив должной осмотрительности, вместе с жильем можно получить нежелательных квартирантов.

Внимательно изучите свидетельство о собственности и документы, на основании которых оно выдано. Помимо этого, самостоятельно запросите в Росреестре выписку. В ней указывается актуальная информация не только о том, кто является собственником квартиры, но и сведения об арестах, обременениях и т. д.

Необходимо также убедиться, что со стороны продавца выступает собственник квартиры. Полномочия его представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

Отвечает основатель «Федерального бюро выкупа жилья» Сергей Овчинников:

Покупка квартиры должна начинаться с оценки собственных финансовых возможностей и метода финансирования. Для начала необходимо определиться с тем, какая сумма накоплений имеется, каков реальный ежемесячный денежный доход у Вас и членов Вашей семьи, которые будут участвовать в финансировании покупки. Затем необходимо выбрать систему финансирования.

Лучший вариант — когда у Вас есть возможность собрать и внести всю сумму. При этом далеко не все средства могут быть Вашими. Часть суммы можно взять в долг у родственников или друзей, с которыми Вы будете постепенно рассчитываться.

Если прибегать к ипотеке, то важно реально учесть сумму, которую Вы сможете выплачивать ежемесячно. Продумайте все доступные риски и потенциальные возможности: снижение зарплаты или, наоборот, повышение в должности, стагнацию или процветание отрасли, возможность рождения ребенка в ближайшее время. Не забудьте, что ипотека потребует дополнительных временных затрат на получение справок, выбор банка, оформление документов.

В случае плохой кредитной истории есть альтернативные ипотеке варианты. Например, аренда жилья с выкупом. Здесь не требуется первый взнос, сбор справок и документов. При этом можно сразу въехать в квартиру и жить в ней. Однако подобных предложений на рынке пока необоснованно мало.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

2. Документы собственника/ов

Если собственник совершеннолетний

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Читайте также:
Ремонт задних крыльев Ваз 2110 видео инструкция

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

Читайте также:
Обзор дисков Mandrus видео инструкция

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной. Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя. Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Что запомнить

  • Проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.
  • Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
  • В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD. Текст обновлён 17 ноября 2019 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Для тех, кто хочет продать квартиру без риелтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Как продать квартиру самостоятельно: общие правила

Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риелторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.

Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Перед продажей вам нужно будет заняться:

  • Сбором недостающих документов;
  • Провести предпродажную подготовку квартиры;
  • Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
  • Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
  • Провести проверку документов покупателей;
  • Заключить предварительный и основной договоры.

как продать квартиру самостоятельно

При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.

Продажа квартиры: с чего начать

Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

как продать квартиру самостоятельно_ прибрать

Что нужно для продажи квартиры:

  • Определение стоимости вашей квартиры;
  • Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
  • Косметический ремонт – при необходимости;
  • Сбор документов;
  • Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
  • Показ квартиры откликнувшимся покупателям.

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

В основной этап продажи квартиры входят:

    ;
  • Подписание основного договора с последующей регистрацией;
  • Передача квартиры и ключей;
  • Получение оставшихся денег;
  • Оплата налоговой пошлины.

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора

Определение стоимости вашей квартиры.

Здесь можно пойти двумя путями:

  • Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
  • Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:

  • Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
  • Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
  • Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • Наличие или отсутствие ремонта;
  • Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
  • Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
  • Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Читайте также:
Установка накладок зеркал Лада Гранта видео инструкция

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Сбор документов

Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.

Документы, необходимые сразу

Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН

Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца

Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет

Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ)

Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате)

Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы

Справка из налоговой службы об отсутствии долгов

Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры

  • Справка ЕГРН
  • Кадастровый и технический паспорт
  • Выписка из лицевого счета
  • Справки о составе семьи
  • Предварительный договор купли-продажи
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема-передачи квартиры

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-poshagovaya-instruktsiya

Показ квартиры потенциальным покупателям

Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Основные этапы продажи квартиры

Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:

  • Подписание предварительного договора или договора задатка;
  • Подписание основного договора купли-продажи;
  • Его регистрацию;
  • Получение оставшейся суммы.

как продать квартиру самостоятельно

Предварительный договор купли-продажи /договор задатка

Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора либо договора купли-продажи. И тот и другой призваны зафиксировать намерения покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).

как продать квартиру самостоятельно

В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Договор задатка при купле-продаже квартиры

Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает переданную ему в качестве аванса суммы, при этом с начисленными процентами (с момент получения и до момента возврата)

Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):

  • Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
  • Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.); (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
  • Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.

Расчеты за квартиру

  • При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует покупатель на срок, в который нужно совершить регистрационные действия (ориентировочно – 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку деньги.
  • При безналичной оплате используются аккредитив и платежное поручение. Если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

как выбрать квартиру самостоятельно

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Как мы уже отмечали выше, если в сдела затрагивает интересы несовершеннолетних, то к сделке привлекается нотариус. В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины. Стороны сделки обращаются МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

как выбрать квартиру самостоятельно

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена! Поздравляем!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: